Schloss defekt: Zahlt der Mieter oder der Vermieter?

Es ist eine der häufigsten Fragen nach einem Schlüsseldiensteinsatz – und sie lässt sich meist eindeutig beantworten. Die Abgrenzung folgt einem einzigen Kriterium: In wessen Sphäre lag die Ursache? Alles Weitere ergibt sich daraus.

Der Grundsatz: Instandhaltung ist Vermietersache

Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört ein funktionierendes Schloss an der Wohnungstür. Wenn ein Schloss durch normale Abnutzung den Dienst versagt, ist das ein Mangel – und dessen Beseitigung schuldet der Vermieter, ohne dass Sie sich daran beteiligen müssen.

Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag ändern daran nur begrenzt etwas. Sie sind nur wirksam, wenn sie eine Obergrenze je Einzelfall UND eine Jahresobergrenze enthalten und sich auf Gegenstände beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ein Schließzylinder fällt darunter – die Beträge sind aber gedeckelt.

Die Abgrenzung nach Ursache

Warum die Formulierung auf der Rechnung entscheidet

Ob Sie die Kosten weiterreichen können, hängt praktisch weniger vom Gesetz ab als von einem Satz auf einem Blatt Papier. Ein Vermieter, der eine Rechnung mit dem Wortlaut „Türöffnung nach Aussperrung“ erhält, wird nicht zahlen – zu Recht. Bei „Schließzylinder verschlissen, Riegel ohne Funktion, Zylinder ersetzt“ sieht es anders aus.

Ein seriöser Betrieb benennt den tatsächlichen Befund präzise und wahrheitsgemäß. Das kostet ihn nichts außer der richtigen Wortwahl, ist für Sie aber der Unterschied zwischen 149 Euro selbst tragen und 149 Euro erstattet bekommen. Bitten Sie ausdrücklich darum, dass der Befund auf der Rechnung erscheint – nicht nur die Leistung.

• Datum und Uhrzeit des Einsatzes
• Konkreter Befund, nicht nur die Tätigkeit („Zylinder verschlissen“ statt „Zylinder getauscht“)
• Verbautes Material mit Bezeichnung
• Getrennter Ausweis von Arbeitszeit und Material – wichtig auch für die steuerliche Geltendmachung
• Vollständiger Firmenname, Anschrift, Steuernummer und ausgewiesene Mehrwertsteuer

Das richtige Vorgehen bei einem Mangel

1. 1Mangel schriftlich meldenE-Mail an Vermieter oder Verwaltung, mit Datum und Beschreibung. Der Nachweis ist wichtiger als die Form.
2. 2Angemessene Frist setzenBei einem nicht dringenden Mangel etwa zwei Wochen. Bei einem Schloss, das noch funktioniert, aber schwergängig ist, reicht das.
3. 3Reaktion abwartenIn aller Regel beauftragt der Vermieter selbst. Dann entstehen Ihnen keine Kosten und keine Diskussion.
4. 4Bei Gefahr im Verzug selbst handelnWenn Sie nicht mehr in die Wohnung kommen oder die Wohnung nicht mehr verschließbar ist, dürfen Sie sofort beauftragen und die Kosten nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen. Dokumentieren Sie die Dringlichkeit.
5. 5Rechnung mit Befund einreichenZusammen mit einem kurzen Anschreiben und Verweis auf die vorherige Mangelanzeige, falls es eine gab.

Sonderfall Schließanlage

Gehört Ihre Wohnungstür zu einer Schließanlage – erkennbar daran, dass derselbe Schlüssel auch die Haustür öffnet –, gilt Zusätzliches. Ein Zylindertausch berührt dann die Systematik der Anlage, und der Ersatz muss dazu passen. Informieren Sie die Verwaltung, bevor getauscht wird.

Beim Verlust eines Anlagenschlüssels haften Sie für den Schaden, aber nur für den tatsächlichen. Verlangt der Vermieter die Umstellung der gesamten Anlage, muss er eine konkrete Missbrauchsgefahr darlegen – etwa einen Adressbezug am Schlüssel. Ein pauschaler Anspruch besteht nicht. Melden Sie den Verlust sofort schriftlich und prüfen Sie Ihre Privathaftpflicht auf den Baustein „Verlust fremder Schlüssel“.

Beim Auszug: Zylinder und Schlüssel

Haben Sie während der Mietzeit den Zylinder auf eigene Kosten getauscht, bauen Sie beim Auszug den ursprünglichen wieder ein. Damit ist der vertragsgemäße Zustand hergestellt und es entsteht keine Diskussion. Deshalb: alten Zylinder aufheben, nicht wegwerfen.

Zurückzugeben sind alle Schlüssel, die Sie erhalten haben – die Anzahl steht im Übergabeprotokoll. Selbst angefertigte Kopien gehören ebenfalls zurück oder müssen nachweislich vernichtet werden. Fehlt ein Schlüssel, gilt dasselbe wie beim Verlust während der Mietzeit: Haftung für den tatsächlichen Schaden, nicht pauschal für eine Anlagenumstellung.